사례로 읽는 대한민국 부동산흐름: 대한민국 부동산, 어떻게 흘러갈 것인가

다시 강조하지만, 우리가 부동산에 지속적으로 관심을 갖고 미래를 내다보기 위해 공부해야하는 이유가 여기에 있다. 죽는 그 순간까지 우리는 투자 공부를 게을리하지 말아야한다. 

오피스텔매매 -> 임대사업자등록-> 부가세환급, 공부상 업무용오피스텔은 청약시 무주택자인정->신규 분양 청약 노리라

미분양 아파트는 청약통장을 쓸 필요도없다.(하지만 9.13대채이후 미분양아파트도 청약시 주택수에 포함됨;;)

청약당첨시 중도금은 무이자 대출이 나오기 때문에 아파트 완공시까지 추가 금액이 들지 않고, 완공후 전셋값이 드물게 매매가에 육박하는 경우가 있어서 실제 투자금이 하나도 안들어가는 경우도 종종있다. 

(공실률이 늘어나는 상황임에도)그럼에도 불구하고 상가투자를 하고싶다면 가급적 임차가 맞춰져있는 상가를 노리길 바란다. 특히 국민은행, 교보새영, 삼성화재등 우량한 회사들이 임차한 상가를 매입하면 비교적 안정적인 상가 투자를 할 수 있다. 높은 가격때문에 임차가 맞춰진 상가에 진입할 수 없다면 오로지 입지와 상권만 보고 공실률과 전망을 예측해야한다.. (사례, 신도시 상가 약 15억원 -18년도 기준- 매입 프랜차이즈 베이커리 임대 월 700대)

 

1주택의 유주택자라도 원칙적으로는 공공분양이 아니라면 민간분양 1순위 청약이 가능하다. 하지만 가점이 낮기때문에 서울과 조정대상 지역은 당첨가능성이 낮고, 청약으로 새 아파트 입주를 노린다면 전용면적 85제곱 이상 대형아파트를 노리는것이 좋다. 추첨제라면 충분히 가능성이있다. 

비조정대상 지역의 아파트 청약은 세대주 뿐만아니라 세대원도 1순위 청약이 가능하기때문에 청약 통장이있다면 부부가 각각 청약을 넣을 수도 있다.  다만 비조정대상은 지뢰밭도 있기때문에 철저한 입지분석, 임장, 분양가 및 주변 인프라체크, 교통노선 계획등을 꼼꼼히 살펴봐야한다. 

 

비조정대상지역 다주택 보유시 양도소득세 중과대상에 해당하지 않는다. 실제 현장에서는 많은 투자자들이 이렇게 서울입성하고있다. >차근차근 저축해서 아파트 사겠다는 전략은 바람직하지않다. 평범한 월급쟁이의 월급보다 아파트 가격이 오르는 속도가 더 빠르기때문이다. 

>오히려 지금당장 수익날 수있는 부동산을 찾아 조금씩 투자이익을 챙기고 그 수익금으로 본인이 원하는 지역의 아파트를 매입하는 것이 현실적이고 안정적이다. 그러기위해서는 적절한 투자타이밍을 파악하고 부동산 가치를 판가름 할 줄 알아야한다. 향후 부동산의 흐름도 어느정도 예측할 수 있어야한다. 

 

오피스텔> 향후 지하철 뚫리는곳, 콤플렉스단지, 입지

 

그 지역안에서도 상대적으로 저평가된 아파트를 찾는 연습을 해보자 

인근지역과 유사지역 비교를 통해 상대적 가격을 가늠할 수 있다.

판교-마곡, 목동-과천, 마포-당산같은 유사지구비교 가능 

그러기위해서는 계속해서 공부하고 관심지역을 넓히고 시세정보에 민감해야한다. 수도권 전지역이 머릿속에 들어와야 뉴스나 호재가 나오면 바로바로 집값의 향바을 예측 할 수 있고, 좋은 기획도 잡을 수 있다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템

http://rt.molit.go.kr 

국토교통부 실거래가 공개시스템

 

수도권 전지역의 부동산 흐름을 이해한다면 굳이 경매로 부동산 투자를할 필요는 없다. 

의외로 많은 사람들이 경매에 대한 환상을 갖고있는데, 물론 싸게 사는전략도 좋지만 경매는 생각보다 노력과 시간이 정말 많이 든다. 투자범위를 넓혀서 급매위주로 투자하는 전략이 훨씬 효과적이다 (부분 인정하는 부분..)

 

분양권전략

분양권은 전매제한이 풀리는 단지를 눈여겨본 뒤, 미리 공인중개사 사무소를 통해 저렴한 물건을 확인하고 분양권을 매입한다면 비교적 저렴한 가격에 분양권을 살 수 있다. 

간혹 분양가 이하의 마이너스 프리미엄이 생기기도한다. ->다만 분양권 소유시 유주택자로 구분됨 

분양권 vs 입주권

분양단지의 판매권이냐 구축아파트의 재건축/재개발로인한 신규아파트 입주 권리 이냐의 차이

다만 입주권은 토지 취득세율로 적용되어 주택보다 취득세가 높다.

부동산과 세금은 밀접하게 연관되어있기 때문에 투자자라면 세금관련 공부로 지식의 틀을 먼저 잡고, 수시로 변하는 세법을 업데이트해서 생각지도 못한 세금이 나가는 일을 방지하는 것이 좋다. 

즉, 현금을 갖고 돈을 모으는것보다 비조정대상지역이라도 오를만한 가치가 있는 아파트를 찾아내 여라채 투자하는 것이 서울 핵심지역 아파트와 갭차이를 줄이는데 더 효율적이다. 다만 현재는 비조정ㅇ어도 향후 조정대상으로 편입가능성이 있는 누구나 아는 유망한 비조정지역은 위험하다. 그래서 상대적으로 덜 유명하면서 미래가치가있는 지역을 찾는것이 어렵지만...충분히 노력하면 가능한일이다. ex)파주 운정 힐스테이트 

 

상가.. 미분양 상가 잘 주시하다가 임대가 먼저 나간 상가를 노리는 방버도있다.

예로 핸드폰가계로 임대차 계약 먼저 한 상태라면 해당 임대차 계약을 승계하는 조건으로 미분양 상가를 분양받을 수 있다. 이런경우 상대적으로 안정적이게 공실걱정없이 월세를 받을 수있다. 역세권이 무조건 좋은 상권같지만 오히려 다른지역으로 빠질 가능성도 있고 다른상권과 마주보는 맞상권이 더 발달하는 경우가 많다. 

 

자기자신만의 투자 시나리오를 갖는게 오히려 뉴스나 신문을 맹목적으로 따르는것보다(noise)효과적이다. 

부동산 투자자가 항상 주시해야할 변수는 다음과 같다

1. 현정부의 부동산 정책

2. 무역전쟁 등 국가간 분쟁

3. 선거결과의 여파

4. 규모가 큰 부동산 개발계획 

이런 변수를 요소로 부동산시장이 어떻게 흘러갈지 예측해서 시나리오를 새운다면 어떤 상황이 오든 잘 대응 할 수있을 것이다.